国行降息0.5%，对我的房贷有什么影响
房屋可以说是一生人最大的消费，而且通常需要用20年或30年来还清。为了心目中舒适的家园，一般人通常会把每月收入的40%用来支付房贷。但是目前主流的房贷配套是浮动利率型贷款，小小的贷款利息调整也会改变每个月的还款数目。
马拉西亚国家银行在5月5日宣布下调隔夜政策利率（OPR），从原本的2.50%降至2.00%。银行也已经纷纷更新了各自的贷款利率BR和BLR。
房贷是有4个元素组成的：贷款总额、贷款期限、实际贷款利率、和每月供款。虽然在和银行签下贷款合约的时候一切贷款条件都订了下来；但是浮动型贷款事实上这4个个元素都会随着利率的调整而有所不同。
贷款者必须时时跟进利率的调整，检查自己每月的还款数目，不然可能面对还不完贷款的窘境。根据目前的情况，新贷款者可以获得的贷款配套利率介于3%～5%之间。但原有贷款者的实际贷款利率就要根据自己签署的贷款合约进行计算。
在2015年1月2日后，国家银行基于透明度的考量把基于BLR(Base Lending Rate）的机制更改为如今的BR（Base Rate）。每间银行根据各自的情况公布各自的基准：BR 或是 BLR。
但实际上贷款者还是要检查自己的实际贷款利率（Effective Lending Rate），这个才是实际需要支付利息的利率。
利息可以省下多少
例子1
实际贷款利率通常会写成BR + x% 的公式。在房贷议案信（Letter of Offer）会写成
实际贷款利率通常会写成BR + x% 的公式。在房贷议案信（Letter of Offer）会写成
Interest Rate ： BR plus 0.65% p.a. on Daily Rest
[Currently our Base Rate is 4.35% per annum。]
根据这个公式这时的实际贷款利率就是 4.35% + 0.65% = 5.0%，那么贷款总额RM350,000为期30年的每月供款将会是RM1879。
支付利息总数=支付供款总数-贷款总额
=（RM1879 x 12 x30 ) - RM350,000
= RM326,440
在降息的情况下，银行宣布BR下降为3.35%
实际贷款利率就会是 3.35% + 0.65% = 4.0%，那么贷款总额RM350,000为期30年的每月供款将会是RM1671。
如果接下来30年利率维持一样，节省的利息将会是RM74,880
节省利息总数=（RM1879-RM1671）X 12 X 30
= RM74,880
例子2
如果贷款配套是：
Interest Rate ： BR plus 0.39% p.a. on Daily Rest[Currently our Base Rate is 3.99% per annum。]
根据公式这个贷款的实际贷款利率就是 3.99% + 0.39% = 4.38%，那么贷款总额RM669,000为期35年的每月供款将会是RM3117。
在国家银行降息0.5%的情况下，银行宣布把BR从3.99%下降为3.45%
实际贷款利率就是 3.45% + 0.39% = 3.84%，那么贷款总额RM669,000为期35年，每月供款将会是RM2898。
如果接下来30年利率维持一样，节省的利息将会是RM91,980
节省利息总数=（RM3117-RM2898）X 12 X 35
= RM91,980
BR比BLR低好多，我应该换贷款配套吗？
张义祥在2016年贷款RM669,000买了一间房子，贷款35年，利息是BR+0.39%（当时BR是3.99%）每月供款是RM3117，降息后BR调为3.45%每月只需供RM2898。
虽然供款少了，利息也省了，但他还是不禁怀疑这个时候是不是还有更好的贷款配套，于是向我们询问。
我们首先要厘清的是张义翔的贷款现况。这笔贷款如今本金只欠RM650,000，期限还有31年，实际贷款利率是3.84%，每月供款为RM2898。这些贷款的资料除了可以在每年的结单找到，还可以通过银行的客户线上服务网络查询得到。
如果我们要比较目前的贷款配套和新的贷款配套（不管是再融资或债务重组）的话，必须要在贷款的4个元素上同时对比。
比如说现在有个A贷款给予利率BR+1.5%(BR=2%），实际贷款利率只有3.5%，我们还是必须要先实际计算可以节省多少利息和每月供款是多少。现在必须以RM650,000转贷31年（而不是35年）来计算，每月供款还是要RM2865.68。
节省利息总数=（RM2865.68-RM2898）X 12 X 31
= RM12,023
既然可以省下RM12,023的利息那是不是应该转贷呢？不是的。
我们还需要把转贷的成本如印花税（Stamp Duty），律师费（Legal Fee），估价费（Valuation Fee）和房贷保险（MRTA）计算一下才能做出合理的决定。
以上的例子，如果贷款30年但是每个月还是还RM2030的话，利息跟贷款20年是一样的。
只要合理的规划，『时间』就会成为我们可靠的伙伴，在实现财务目标上助我们一臂之力。
同样的张义祥在2012年做的另一项贷款也是要以同样的方式做比较，虽然这项贷款是以BLR为基础来计算利息。2012年贷款的RM267,000如今还欠RM244,000期限还有27年，每月供款为RM1202。如果以A贷款（利率BR+1.5%(BR=2%））转贷的话，每月供款还要RM1165.17
节省利息总数=（RM1202-RM1165.17）X 12 X 27
= RM11,936
如果现有银行提供零成本的债务重组优惠，而且接下来27年利率维持不变，可以省下RM11,936的利息。
从以上两个例子我们可以看见一件事：名义利率并不等于我们实际支付的利息。要节省利息我们还是要从房贷的4个元素同时做对比，不应该只根据贷款配套提供优惠的贷款利率就贸贸然做出决定。
借多少年并不等于给多少利息
大部分的人都忽略了，我们现在的主流房贷计划是浮动利率型房贷，跟固定利率型房贷有很大的不同。借多少年（贷款期限）并不是说直接等于给多少利息，而是用多少年还清贷款才是决定还多少利息的关键。
我们在这里想表达的观点是，把房贷还款额限制在健康的比例里（贷款占收入的35%以下）。这样当我们的收入突然大幅下降，或者利率大幅上升的时候，我们才不会面对太大的偿债压力。
以贷款RM350,000,3.5%的利息来看；20年期限需要每月还RM2030，利息一共要给RM137,166.40,而30年的话每月要还RM1572，利息总数RM215,797.60。
在我们行有余力的时候，充分的运用浮动利率型房贷可以单笔还款抵销贷款本金的便利，可以把30年的贷款用20年的方式来还。这样可以有效的节省贷款利息。
以上的例子，如果贷款30年但是每个月还是还RM2030的话，利息跟贷款20年是一样的。
但值得注意的是，这个策略并不适合那些没有自制能力的人。如果少还贷款的部分你还是会把它乱乱花掉的话，还是选择更短的还款期限吧。
供30年房贷的人比20年房贷的人更有钱
张义翔每月收入RM5000，贷款RM350,000买了屋子。他决定贷款20年，每月供款RM2030，加上车贷RM700，贷款一共占了收入的54.6%。
张小美收入也是RM5000,屋子也要RM350,000的贷款。但是她决定贷款30年，每月供款RM1572，贷款还是占了收入的45.4%。
张义祥和张小美同时也开始做退休规划。张义祥决定在20年后还清房贷后把每月RM2030存进公积金户口里。张小美则是不等20年后，现在就每月把RM458存进公积金户口。
他们两人同样是把每个月的RM2030拿来还房贷和存进公积金里。但结果却是张小美比较有钱：30年后她已经累积了RM468,100在公积金户口，而张义祥只有RM362,923。
只要合理的规划，『时间』就会成为我们可靠的伙伴，在实现财务目标上助我们一臂之力。
我们在考虑房贷时，如果只是以贷款总额和利息的角度出发，很容易就会陷入“哪一个银行贷款利息比较低”，“哪一个更快还完”的圈圈里。如果是从现金流的角度去思考金钱的合理分配，反而更容易达成我们的财务目标。
没有对住房做规划固然会有老来流落街头的风险，但是把太多的钱放在住房上面同样糟糕。每一个人的财务状况，家庭状况，资产负债状况，年纪健康状况都不一样，适合每个人的房贷计划也因此不尽相同。
聪明用钱，让钱为我们辛勤工作，为我们更好的生活努力。我们建议大家把钱花在健康，自信，智慧，家庭，心灵各个方面，追求圆满的人生。
国行降息0.5%：把钱存在什么银行比较好
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